當前住宅區物業管理的根源性問題及其表現
由于歷史的沿革和輿論的慣性，社會各界通常在所有的房地產類型中推進住宅的房地產矛盾，引起房地產管理似乎還是問題頻發的幻想。實際上，對于辦公樓和辦公房地產、購物和商業公園、工業建筑和工業園區以及政府機構、公共場所、公共土地、交通樞紐和特殊停車場，全國各地的城市已經實施并越來越多地提供專業的物業管理服務。這些財產類型與住宅財產之間最大的區別是，財產權明確，財產代表集中，能與財產管理從業人員建立明確的契約關系，因此所有者滿意度高，財產管理企業收入合理，發展順利。

從住宅物業來看，其中除了保障室得到政府補貼，物業管理企業和居民之間的糾紛少之外，在普通商社和別墅住宅等物業管理區域，問題和矛盾也很突出。

以下是關注住宅物業管理，根據問題的根本原因，分別說明問題的分布。

根源性問題一：社會對物業管理的職責認識問題。

社會和公眾對物業管理角色和責任的認識模糊，導致其他社會問題和社會問題，誤認為物業管理問題，導致物業管理行業價值判斷偏離標準，嚴重低估了其價值和作用。

物業管理的核心作用是按照合同約定，維護本物業管理區域內房屋、設施設備和相關場所的正常使用，同時維護環境衛生和秩序。有一個維護物質的行業標準，可以數字化和量化。而“秩序”所代表的對“人”的服務卻是抽象化、概念化和差異化的。社會輿論、社區居民、政府部門將不屬于物業管理責任范圍的事務和責任交給物業管理，必然出現張冠李戴，各種“想加罪”削弱了物業管理的價值評價。

派生問題:社會服務業歷來是社會整體相對文化素質和專業技能相對較低的行業，他們無法無條件履行房地產服務合同以外的職能。

根源性問題二：物業管理成本問題。
房屋和設施的設備和場所是物業管理的核心目標，但它們的管理困難和條件隨著時間的推移而增加，這是“物”的自然因素，同時，最依賴物業管理的人力成本也隨著時間的推移而增加，這也是“人”的社會因素。然而，物業管理的管理成本和人力成本增加了，但長期以來不能得到補償和抵消。

例如，一旦物業管理企業提出增加管理費用，社會馬上就會出現巨大的波動，結果往往是要求增加的企業被趕走。剩下的企業和交換的企業雖然房地產費用不會上漲，但是在改變管理和服務質量降低成本的同時，暗地里把所有者的公共利益作為自己的所有，從而抵消成本。

衍生問題:物業管理企業收費的最大支出是人工費，不斷上漲的人工費和社會保險費成為物業管理企業的沉重負擔，與幾乎不能提高的物業管理費一起成為物業管理企業發展的鏈接。

根源性問題三：維修資金問題。
物業管理必須解決的5大問題！否則永遠要“吵架”！
舊社區房地產維修資金不足和中期社區房地產維修資金使用困難，房屋、設施設備和場所維修難以實現。正規化的物業管理不僅難以繼續，而且所有者也譴責物業管理責任，應對不支付費用，實行更低質量的“自治管理”，社區問題加劇，矛盾加劇。

例如，老年社區財產設施的維護應該是政府的首要責任，中期社區財產維護資金能否得到適當使用是業主的首要責任（通過業主大會和業主委員會），但這些問題造成的矛盾將后果或其中一些轉移到財產管理企業。所以我們看到大多數新建的3-5年住宅區基本上是安全和健全的，然后，一旦設施老化，所有者和財產管理之間的關系就會惡化。老舊小區業主和物管的關系就如火藥桶。

衍生問題:民用汽車增加和前期規劃中停車空間不足嚴重，社區公共用地大量被停車吞噬。由于沒有修理資金或者無法正常使用，設施和場所的使用負荷惡化，發生了新的損壞，電梯的修理和更換無法進行等安全上的問題。

根源性問題四：業主物權自決的問題。
難以設立業主大會或選舉業主委員會，屬于或不能提及或不能實現業主必須共同決定的事項。

住宅物業區比其他物業區更為嚴重的原因,最根本的原因不是不同的物業管理者,而是不同決策機制的所有者。其他物業類型常常具有一個強有力的、高效率的業主委員會或類似業主委員會（如政府物業的機關事務管理局、事業單位的機關事務部或后勤處、集團不動產的資產管理部或委員會、商業機構的資產管理中心等）。

住宅社區由于歷史和文化的原因，尤其是建筑規劃中規模大、人數眾多的歷史慣性，使許多小業主聚集的住宅小區難以成立業主大會，成立后業主委員會難以開展工作，當社區出現問題時，其惡化情況基本見于此
衍生問題:業主不能承受情況就不能成立業主大會，選舉行業委會上臺，首要目標是交換物管企業。因此，物管企業反映住宅小區設立業主大會的條件是自然的反感，從而加深了雙方的不信任。

根源性問題五：從業者素質問題。
長期社會認同低、收入低，會降低員工的職業追求、職業技能減弱，難以承擔社區服務的重要使命。

我國行業媒體《現代房地產》雜志2016年對全國103所房地產管理專業的大中專業和本科院校進行了調查，結果表明，房地產管理專業學校的學生就業非常容易，招生非常困難。現實當中物業管理專業人員流失率相當令人震驚。低素質的服務人員和他們組成的團隊也更有可能減緩業主的需求，侵犯業主的權益，違反行業道德。

衍生問題:不懂法律不遵守法律，與業主大會決議對立，故意干擾，不公開收入，故意隱瞞開發商遺留的問題，拖延，侵占業主的合法權益。