項目負責人不僅要有廣博的知識和較強的專業能力，還要有堅定的信念，一定的抗壓能力和自控能力，甚至要有總理對待人和事的尺度。多年的工作經驗使我認為項目經理具備以下五種能力，這是管理好項目的基礎。

物業項目經理的基本要求與管理能力
1.要有一定的計劃、組織能力；
一個物業的工作涉及很多方面，并且充滿了復雜性。因此，制定科學合理的計劃是做好工作的基礎。計劃的制定應以項目的管理方向為基礎。根據物業的總體情況和實際工作內容，項目負責人應制定總體工作計劃。各部門應根據項目經理的工作目標和總體規劃，制定各部分的工作計劃。這樣制定的計劃更接近實際工作，可以統一上下目標，更有利于相互合作和實施。

物業管理服務是勞動密集行業。工作需要解決很多問題，管理很多人，科學嚴謹的組織可以使各部門采取有效行動，為了共同的目標努力工作，實施共同的計劃，完成各自的工作任務。

因此，物業項目負責人必須加強組織能力和組織意識的培養，必須合理地進行組織結構設置、職位配置和明確職責，充分利用人力、財產、物力等資源優化配置，以便發揮最大的工作效益。定期工作會議、業務培訓會議、應急演練、定期工作質量檢查、及時的工作指導、定期員工溝通與互動、定期組織協調工作中遇到的問題等。所有需要項目負責人解決的問題都必須通過組織職能在物業工作中得到充分發揮，以確保公司管理的規范健康發展。

2.要具備管人用人的能力：
要以制度管人，不能以我為準，隨心所欲。要正確認識員工，按才能合理分配工作，灌輸正確的思想，傾聽員工的聲音，鼓勵員工自我管理，充分發揮員工的自主性和創造性，建立科學、人性化的激勵機制，讓員工按計劃完成工作任務。

關鍵在于管理好人才。首先，要加強企業文化建設，引導員工言行如雨點般全面深入，讓員工自覺規范自己的言行，讓身心自然融入團隊。企業文化建設內容中的公司概況、企業使命、企業愿景、項目管理導向、工作紀律、員工培養等，可以提升員工對公司的認可度，統一思想，端正態度，規范言行。第二，要完善系統的內部管理制度，包括人事管理制度、崗位職責、操作規程、獎懲制度，為員工創造良好的工作環境和輕松的工作氛圍；第三，要不斷加強領導和管理技能，讓員工能感受到:在這個公司工作有方向，能不斷進步，能實現人生的價值；跟著你，雖然辛苦但很開心，雖然嚴厲但不委屈，壓力很大但越來越大；大自然服從命令，真誠地接受批評。

古人云：“大將無能，累死三軍”。作為物業項目的負責人，只有不斷反思自己的缺點和不足，通過不斷學習提高自己的能力，才能減少或避免失誤，帶領下屬做好工作，造福業主；發展企業；完成自己；成就他人！

3.要有團隊意識管理能力
物業管理必須樹立品牌，規范管理，提高全體人員的管理和服務水平，才能參與競爭。這就要求企業做好團隊建設。只有當人們拾柴時，他們才能建立起一個能努力戰斗的團隊。

搞好團隊建設首先要確立團隊建設的目標。有些人說，沒有行動的遠見只能是一個夢想，但沒有遠見的行動只能是一種勞動，遠見和行動是世界的希望。因此，團隊目標顯示了團隊存在的原因，成為判斷團隊進展的可行標準，為團隊建設成員提供了合作和責任的重點。溝通是誠實建立理解的平坦途徑，只有誠實的溝通才能相互理解、達成共識，良好的溝通是增進感情的潤滑劑，可以開啟心靈的鎖，發現問題，解決問題，有效提高企業利益。

關心能使員工對企業有強烈的歸屬感，人是最感性的，領導對員工的關心和考慮會以員工對企業的忠誠作為回報。讓員工越來越強烈地感受到企業溫暖的家，增強與企業同甘共苦的責任感，為員工創造一個寬松的工作環境，提供一個廣闊的學習平臺，讓員工不僅希望快樂地生活和工作，而且有不斷學習和不斷提高的需要，建立公平的晉升機制，為員工設計一個有吸引力的職業生涯。創造一個學習、工作、管理的環境，這是加強團隊建設、增強企業競爭力的重要環節。

4.要有安全意識管理能力
安全管理在整個物業管理中起著重要的作用。它有助于業主安居樂業。社會的長治久安發揮著重要作用。隨著房地產的開發，房地產管理也在迅速發展，“安居”才是“樂業”，房地產保安是房地產管理的關鍵，安全、隱私、舒適、安心的居住環境是人們對高質量生活的追求。

鑒于目前物業公司的管理市場，建設一支高素質的保安隊伍也是一件令人頭痛的事情。例如，人們經常說人員整體素質不高，人員流動頻繁，年齡偏大，招聘困難，服務意識和安全意識較低，不服從管理等問題，并且存在嚴重的自我盜竊現象。然而，在物業管理公司中，保安在物業管理中的地位是其他人無法替代的。保安除了肩負維護物業區域秩序的重任外，也是公司對外宣傳和展示形象的一面旗幟。保安站在物業管理的最前沿。他們直接聯系業主(客戶)，為業主(客戶)提供最直接的物業管理服務。因此，保安的管理和服務水平將直接影響整個物業管理的服務質量和品牌聲譽。

5.處理各類突發事件的應變能力
這就是測試項目經理是否具有良好的適應能力，能否使財產損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，項目經理必須具備相應的素質、廣博的知識，并果斷行動，否則后果將比預期的更嚴重。